Uma pergunta que parece ser tão simples mas que ainda causa muita confusão e atropelos dos atos na hora de exercer esse direito de convocar assembleia após recusa do síndico, seja porque os condôminos não sabem como reunir os 1/4 ou não sabe como compor esse quorum.
Pois bem caro leitor! Suas dúvidas serão sanadas. Veja, toda vez que houver recusa do síndico em convocar uma assembleia, o art. 1.350 no parágrafo primeiro ou art. 1.355 do Código Civil permite que um quarto(1/4) dos condôminos convoquem a assembleia. Caso você não saiba quanto é 1/4 basta pegar a quantidade de unidades e dividir por 4, por exemplo um condomínio com 100 unidades, 1/4 seria 25 unidades em que os proprietários devem assinar o ato convocatório.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Agora vamos ao passo a passo.
1. Quem pode compor esse quorum de 1/4?
Bem, como lido nos artigos da lei acima, poderão convocar os condôminos, porém ainda há confusão sobre quem é condômino.
Segundo a lei de condomínio n. 4.591/64 em seu art. 9º, § 2 condômino é todo proprietário de unidade, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, cujo qual são obrigados a cumprir com os direitos e deveres da convenção.
Veja, condômino será sempre quem está do documento de propriedade do imóvel, ainda que seja um compromisso de compra e venda e não tenha levado a registro, ou que não tenha recebido as chaves, pois o texto da lei diz que a convenção já é obrigatória para os proprietários atuais e futuros. Assim se no documento de propriedade está constando o nome de irmãos, tio, primos entre outros, todos serão considerados condôminos e qualquer um deles poderá assinar o ato convocatório.
É condômino ainda a esposa ou esposo do proprietário, só não será se o regime de casamento for o de separação total de bens.
**Atenção**
Não será condômino quem não consta do documento de compra e venda, ainda que more no imóvel com o proprietário, exemplo: mãe, pai, filho, primo, namorada ou qualquer pessoa que resida no imóvel do proprietário.
Inquilino, só poderá assinar a lista de convocação se tiver na procuração poderes especiais para esta finalidade.
INADIMPLENTE: O inadimplente só é proibido de participar e votar na assembleia, porém pode assinar a lista de 1/4 da convocação da assembleia, conforme entedimento do Superior Tribunal de Justiça.
2. Solicitar formalmente a assembleia do síndico para provar a negativa ou omissão.
É preciso que se provoque o síndico com um requerimento escrito, para que convoque a assembleia no dia necessário e respeitando o dia mínimo previsto na sua convenção.
Se você não faz essa etapa e não tem provas de que solicitou uma assembleia do síndico, você estará usurpando a função do síndico e sua atitude poderá ser mal vista pelo judiciário e outros condôminos.
3. Elaborar o edital e colher as assinaturas dos condôminos.
Após a negativa o condômino interessado em covocar a assembleia deve fazer o edital conforme determina a convenção do seu condomínio.
Para elaborar um bom edital observe os seguintes requisitos primordiais
a) Definir quem está convocando
b) Data da realização da assembleia respeitando o limite de dias mínimos na convenção
c) Local que será realizado
d) Hora das chamadas e quorum de deliberação
e) Ordem do dia bem definido
f) Orientações sobre as regras da assembleia como, quem pode votar e participar, exigências de procuração
Após a inserção das informações acima, bote a lista para assinatura.
Atenção!
É importante que todas as páginas do edital e das assinatura estejam interligadas e identificadas para não caracterizar documento apócrifo.
Documento apócrifo é aquele que não tem origem conhecida, que não traz identificação ou assinatura, ou que não está autenticado
Para facilitar deixo disponível aqui um modelo de edital de convocação por 1/4 dos condôminos.
Modelo de convocação para ASSEMBLEIA ORDINÁRIA
Modelo de convocação para ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA
4. Publicar o edital
Por fim o último passo é a publicação do edital que tem que acontecer conforme determina sua convenção e respeitando o prazo mínimo. Geralmente as publicações acontecem em jornais de grande circulação além de ser enviado por e-mail e fixado em murais de aviso.
***MAIORES ERROS QUE EU VEJO NA PRÁTICA E QUE GERA NULIDADE NO PROCESSO***
Acreditar que condômino é só quem mora no condomínio e ignora os promitentes compradores futuros ou os que não moram.
Botar inquilino para assinar sem cópia da procuração com poderes de convocação do proprietário
Não respeitar o prazo de convocação de assembleia previsto em convenção
Publicar edital de forma diferente do previsto em convenção