Uma grande polêmica em condomínios é quando a taxa de condomínio é aumentada. Será que o síndico pode aumentar a taxa de condomínio sem aprovação de assembleia? Em que momento deve acontece e como deve ser procedido esse aumento.
Embora você não seja a favor do aumento, você deve lembrar que o preço de bens e serviços sofrem alteração constante por influencia direta da inflação, por isso todos os dias o preço de algum produto ou serviço sobe ou desce, assim, não tem como a taxa de condomínio ficar congelada por anos, devendo, portanto, a taxa ser reajustada para acompanhar o sobe e desce dos preços dos produtos e serviços, caso contrário a manutenção do condomínio ficará prejudicada pela deficiência de arrecadação que não será o suficiente para honrar com os compromissos do condomínio.
Bem, vamos aos questionamentos e dúvida da maioria dos condôminos.
- PODE O SÍNDICO AUMENTAR A TAXA DE CONDOMÍNIO SEM APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA?
A resposta para esse questionamento é bem simples, pois está bem definido na lei, no qual cumpre esclarecer que sempre que houver assuntos de interesses gerais, estes assuntos deverão ser deliberado em assembleia convocado pelo síndico ou 1/4 dos condôminos. O aumento de taxa de condomínio certamente é um assunto de interesse geral, pois irá impactar a todos os moradores, logo, o Sr. síndico não poderá jamais aumentar a taxa de condomínio sem a devida deliberação em assembleia.
Veja o que diz o art. 25 da Lei de Condomínios n. 4.591/64
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.
- EM QUE MOMENTO DEVE HAVER O AUMENTO DA TAXA DE CONDOMÍNIO?
Quanto ao momento em que a taxa de condomínio deve ser majorada, tudo dependerá da situação financeira da qual o condomínio está passando, de modo que só deve haver aumento de taxa de condomínio se houver circunstâncias que motive, como reajuste de contrato de fornecedores, aumento de inadimplência, ou outros fatores externos.
A lei determina que a definição do valor da taxa de condomínio de cada ano aconteça sempre na assembleia geral ordinária conforme art. 24 da Lei 4.591/64 e art. 1.350 do Código Civil. Essa assembleia geralmente acontece sempre no inicio de cada ano.
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Desta forma é dever do síndico fazer a previsão orçamentária anual bem minuciosa para apresentar em assembleia e botar em discussão sobre a definição do novo valor da taxa de condomínio para que não seja necessário ter mudanças no decorrer do ano.
Acontece que infelizmente nem sempre o valor definido na assembleia geral ordinária será capaz de suprir a necessidade do condomínio, pois como o nome já diz trata-se de uma previsão sendo impossível adivinhar tudo o que pode acontecer no decorrer de um ano, podendo surgir uma manutenção inesperada de um equipamento que danificou, uma obra necessária, uma condenação trabalhista, uma demissão de um funcionário e etc. Nesses casos o síndico deve convocar uma assembleia extraordinária, prevista no art. 25 da Lei 4.591, para deliberação do aumento da taxa para cobrir essas despesas inesperada, essa aumento é conhecida como taxa extra.
- QUAIS PROCEDIMENTOS DEVEM SER ADOTADOS PARA FAZER ESSE AUMENTO?
Já vi questionamentos de moradores sobre a necessidade de se convocar uma assembleia exclusivamente para tratar sobre o aumento da taxa de condomínio e com pauta específica. Isso não existe, como já vimos a regra geral é que o aumento deve ser feito em assembleia geral ordinária e quando se tratar de despesa que não fazem parte da previsão orçamentária anual, deverá ser feita em assembleia extraordinária. A lei é clara nesse assunto.