O receio de qualquer comprador de um imóvel quando ainda se é apenas um projeto, é ter a certeza de que irá receber a tão sonhada casa própria no prazo pactuado ou se será mais uma vítima de falsas promessas.
Hoje em dia as cidades estão verticalizando, isso quer dizer que é mais fácil ver prédios sendo levantados do que a criação de bairros com casas como antigamente.
Acontece que a crise econômica que assola o país atingiu fortemente o setor imobiliário.
Construtoras que fizeram vários lançamentos não conseguem concluir os projetos e entregar no prazo prometido por vários motivos tais como: longos períodos de chuvas, adquirentes inadimplentes, mão de obra escarça, enfim, são vários os motivos alegados que não deixam dúvidas que causam prejuízos financeiros a própria construtora, e, dependendo da gestão dessas empresas caso esses gestores não tomem medidas rápidas e sábias a construtora certamente será levada a falência e deixar vários adquirentes no prejuízo.
O complicado da falência é a preferencia de créditos de modo que a lei determina que primeiro seja honrado os débitos trabalhistas, depois os com garantias reais (hipotecas), créditos tributários, credores privilegiados, credores gerais, credores quirografários (aqueles que não possuem garantias com o devedor, somente o crédito), multas contratuais e penas pecuniárias por infração de leis administrativas, e créditos subordinados.
O adquirente de imóvel na planta se enquadra como credor privilegiado, ou seja, será o terceiro da lista de grupo de credores, porém embora seja o terceiro grupo de credores, dependendo do grau de endividamento da empresa, o credito seja pago até o segundo grupo de credores.
Mas o que fazer se a construtora entrar em Recuperação Judicial ou ter decretado sua falência?
Vamos verificar como proceder em situações como essas.
1. VERIFICAR SE A INCORPORADORA OPTOU PELO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
O patrimônio de afetação nada mais é do que a opção que o incorporador tem para separar o empreendimento imobiliário de seu patrimônio, ou seja, o terreno, as construções, bens e direitos desse empreendimento não se misturam com o patrimônio da empresa do incorporador, pois cada empreendimento tem seu próprio CNPJ, como se fosse uma outra empresa independente do incorporador.
Para melhor visualizar o conceito, se o incorporador falir, esse empreendimento não será afetado pelos débitos da empresa do incorporador, ficando intacto para deliberação dos compradores sobre o destino daquele projeto.
O patrimônio de afetação pode ser identificado na matricula do imóvel registrado no cartório de registro de imóvel ou até mesmo no próprio contrato. Essa é a primeira garantia que o seu empreendimento não será afetado com a quebra do incorporador e ainda poderá haver solução.
2. VERIFICAR SE EXISTE SEGURO SGEO
O Seguro de Garantia de Entrega da Obra - SGEO é uma apólice que garante o cumprimento da entrega da construção dentro do prazo contratado, isto é, se a construtora não está dispondo de recursos financeiros para concluir a obra, este seguro é acionado e toma a frente da obra para concretiza-la e entrega-la aos adquirentes no prazo pactuado.
Para saber se o seu empreendimento é assegurado por esta modalidade de seguro, basta você dar uma lida no seu contrato. Se você encontrar alguma cláusula que fale sobre esse seguro é possível que você terá garantia que seu imóvel será entregue mesmo se a construtora quebrar.
Caso não encontre cláusulas sobre esse seguro não se desespere, pois ainda existe a possibilidade de receber seu imóvel conforme vamos mencionar abaixo.
3. VERIFIQUE O ESTÁGIO DA OBRA
Se o seu empreendimento não tem seguro SGEO, verifique como está o estágio da obra, i) se ainda é somente projeto; ii) se está em andamento, ou iii) se está quase concluída.
Dos três estágio acima quem está com a melhor vantagem de receber o imóvel sãos os compradores que estão com a obra quase concluída. Isto porque independente do estágio da obra existe a possibilidade de os compradores se reunirem mediante assembleia para deliberarem se irão assumir a construção e conclusão do empreendimento contratando outro construtora para dar continuidade na obra ou finalizar.
Ressalto aos compradores que optarem por esta opção os seguintes detalhes:
1. Possivelmente o custo dos projetos irão aumentar, eis que terão que adquirir materiais mais caros do que o previsto no orçamento inicial.
2. Assumirão os direitos de receber saldos proveniente de venda de unidades bem como assumirão as obrigações de pagar todos os débitos e encargos do empreendimento, inclusive aos relativos a contrato de financiamento da obra.
3. Poderão vender por meio de leilão as unidades que até a data da falência ainda não tinham sido vendidas, e com saldo pagar dívidas, usar na construção e o que sobrar devolver para a massa falida do incorporador.
Outra opção que cabe aos adquirentes é optar pela liquidação do patrimônio de afetação, ou seja, irão deliberar pela venda do terreno e das construções e com o resultado da venda, pagaram primeiro os débitos ainda existentes e o que sobrar deverá ser distribuídos aos adquirentes na proporção em que cada um investiu.
Ressalto que ao optar pelo prosseguimento ou liquidação do patrimônio de afetação, você perde o direito de reembolso de qualquer valor da construtora falida, isto porque quando o empreendimento é assumido acontece a quitação dos débitos da construtora com o patrimônio de afetação.
4. INGRESSAR COM AÇÃO JUDICIAL
Esse ultimo caso é o mais delicado, pois você ingressando com ação judicial não tenho dúvidas que seus direitos serão exercidos, porém fico na dúvida se irá conseguir receber o que pagou de volta ou algum tipo de indenização.
Isto porque como vimos nos tópicos acima, a empresa que faliu deixa vários débitos e credores, estes são organizados por preferência, e o adquirente de unidade autônoma de acordo com o art. 43 da Lei 4.591/64 tem preferência privilegiada, entretanto é o terceiro da lista de preferencia de crédito conforme art. 83 da Lei 11.101/05 (lei de falência), e em muitos casos a dívida deixada pela empresa é maior do que o seu patrimônio.
CONCLUSÃO.
Diante de tudo o que foi dito acima, você deve analisar para tomar a decisão mais sábia. O ingresso com ação judicial é muito interessante quando você começou a notar que o incorporador começa a ter várias reclamações e começa a aparecer inclusive na mídia. Porém nunca independente da situação, nunca deixe de exercer seu direito de ingressar com a ação judicial.