Alguns condomínios buscando recuperar crédito aprovam em assembleia a possibilidade do parcelamento do débito do condômino.
E se alguma assembleia for convocada durante o parcelamento do débito do condômino, este terá poder de voto? poderá participar da assembleia? está quite?
Bem, primeiramente vamos ver o que diz o art. 1.345, III do Código Civil:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
O que será que o legislador quis dizer com o termo "estando quite".
Infelizmente o legislador não foi feliz em deixar bem claro a sua pretensão com o termo "estando quite", pois se pegarmos o significado de "quite" veremos que é estar livre de dívida e de obrigação, o que não se aplica na relação entre condômino x condomínio.
Isto porque a obrigação é vinculada ao imóvel, deste modo enquanto o condômino for considerado proprietário do imóvel este sempre estará obrigado a contribuir com o rateio das despesas de condomínio.
Somente haverá o fim da obrigação do condômino contribuir com o rateio das despesas do condomínio quando este vender seu imóvel, porém esta obrigação somente se encerra para este condômino e continuará com o novo proprietário.
Por este motivo entendo não ser possível a aplicação literal do termo quite uma vez que a relação entre condômino e condomínio não se extingue com o simples pagamento da cota mensal, eis que ainda haverá várias a vencer por tempo indeterminado até que aconteça a venda do imóvel e essa obrigação seja assumida pelo novo comprador.
Uma outra interpretação necessária para se chegar a uma conclusão é quanto a figura do “devedor” e “inadimplente” em que a primeira nada mais é do que aquela pessoa que tem determinada obrigação com outra, enquanto a segunda é aquela que não cumpriu com a obrigação na data avençada.
Para melhor visualizar o conceito acima, cito um exemplo pratico:
Digamos que você faça um empréstimo de R$ 5.000,00 com pagamento para daqui a 60 dias.
Para o banco você é um devedor pois você tem uma obrigação a cumprir com ele, porém enquanto não passar o prazo dos 60 dias, por lei o banco não poderá fazer nada contra você, pois você ainda não descumpriu com sua obrigação estando por enquanto como adimplente. Após os 60 dias caso você não cumpra, você se torna inadimplente.
Código Civil
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Desta forma se um condômino está inadimplente por não ter honrado com sua obrigação, mas resolve fazer uma negociação de débitos o mesmo passa a contrair uma nova dívida/obrigação jogando a data de vencimento para frente ficando ao meu ver totalmente adimplente.
Diante destas interpretações entendo que a intenção do legislador é de que o condômino esteja cumprindo com suas obrigações em dias para não ficar inadimplente. Assim também é o ponto de vista de alguns juízes, vejamos um julgado:
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ANULATÓRIA. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONDÔMINO INADIMPLENTE. DIREITO DE VOTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O Estatuto originário do condomínio réu prevê que o direito de voto (tanto para a Assembléia Geral Ordinária como para a Extraordinária) está condicionado à pontualidade do pagamento da contribuição condominial; razão pela qual, o quorum para deliberação deverá ser calculado sobre o número de condôminos aptos a votarem, excluídos os inadimplentes. 2. Das disposições do estatuto do condomínio, denota-se claramente que a Assembléia Geral é gênero do qual a ordinária e a extraordinária são espécies. Assim, quando as normas insertas no Capítulo VI (arts. 20 a 33) querem disciplinar os dois tipos de Assembléia, ou seja, ordinária e extraordinária; a redação do artigo faz menção simplesmente ao gênero (Assembléia Geral), como é o caso do artigo 21; ou, utiliza a expressão no plural Assembléias Gerais , como ocorre nos artigos 24 e 29. De outro modo, quando há alguma especificidade o artigo traz especificamente qual tipo de assembléia a que se refere (ordinária ou extraordinária), como se vê nos artigos 30, 31 e 32. 3. As disposições contidas no art. 29 e §§ se aplicam tanto às Assembléias Gerais Ordinárias quanto às Extraordinárias, não havendo qualquer distinção entre elas; sendo necessário, portanto, que o condômino esteja adimplente para que tenha direito a voto, pois o parágrafo único do art. 32, somente faz menção ao quorum especial para a validade das deliberações extraordinárias. 4. Não merece prosperar a retórica argumentação de que o retromencionado art. 29, não se aplica à Assembléia Geral Extraordinária, por estar posicionado antes da redação do art. 32. Isso porque, se assim o fosse, o referido artigo 29 também não se aplicaria ao artigo 30, que se refere à Assembléia Geral Ordinária. 5. Recurso conhecido e desprovido.
(TJ-DF - APC: 20080210060877, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 28/01/2015, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 09/02/2015 . Pág.: 236)
Assim, se o condômino está com débitos em aberto e não fez qualquer acordo fica evidente a sua inadimplência de modo que não poderá participar e nem votar em assembléia. Contudo se o condômino fez um acordo/negociação e está pagando em dias, a luz da nossa interpretação o mesmo está adimplente podendo participar e votar na assembleia.
Pela ausência de julgados de casos semelhantes para melhor apontar um norte quanto a que tipo de interpretação melhor cabe ao caso, a decisão caberá aos gestores se deixarão o condômino que fez acordo participar ou não da assembleia, porém acredito que este posicionamento que apresento seja o mais jutos e com certeza irá garantir uma gestão sem problemas de impugnação da assembléia.
Dr. Wallison Daniel
Advogado especialista em direito imobiliário